WALT berechnen: Formel, Beispiel und was die Kennzahl verrät

Veröffentlicht am 25. Oktober 2026  |  Lukas Striebich  |  Lesezeit: 7 Minuten

Das Wichtigste in Kürze: Den WALT berechnen Sie, indem Sie die Jahresnettokaltmiete jedes Mietvertrags mit seiner Restlaufzeit multiplizieren, die Produkte addieren und durch die gesamte Jahresmiete teilen. Im Rechenbeispiel ergibt das 1.590.000 / 300.000 = 5,3 Jahre. Mit einem Sonderkündigungsrecht sinkt die Kennzahl bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit (WALB) auf 3,3 Jahre.

Ob Bank, Käufer oder Gesellschafter: Nach Vermietungsquote und WALT wird regelmäßig zuerst gefragt. Die gewichtete Restlaufzeit zeigt, wie lange die heutigen Mieteinnahmen vertraglich gesichert sind – und wann das Anschlussvermietungsrisiko einsetzt.

Das Problem: Die Kennzahl ist schnell ausgerechnet, aber ebenso schnell falsch. Ein fehlender Stichtag, ein übersehenes Sonderkündigungsrecht oder ein einfacher Durchschnitt statt einer Gewichtung verzerren das Bild. Wer mit einem zu hohen WALT in ein Finanzierungs- oder Verkaufsgespräch geht, muss sich spätestens in der Prüfung der Verträge korrigieren lassen.

WALT berechnen: die Formel

WALT steht für Weighted Average Lease Term, häufig auch WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term). Gemeint ist die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge, gewichtet mit ihrer Miete. Als klassischer Key Performance Indicator verdichtet er die Vertragslage eines Objekts oder Portfolios auf eine Zahl.

WALT = Summe (Jahresmiete je Vertrag × Restlaufzeit je Vertrag) / Summe der Jahresmieten. Die Restlaufzeit ist die Zeit vom Stichtag bis zum festen Vertragsende, ausgedrückt in Jahren – etwa als Tage geteilt durch 365 oder Monate geteilt durch 12.

Miete oder Fläche als Gewichtung?

Üblich ist die Gewichtung mit der Jahresnettokaltmiete, weil der WALT die Sicherheit des Cashflows beschreiben soll.

Eine flächengewichtete Variante ist möglich, setzt aber eine einheitliche Flächendefinition voraus – in der Gewerbevermietung orientiert man sich dafür häufig an den Richtlinien der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Entscheidend ist, dass Sie die Basis im Bericht nennen.

Rechenbeispiel: WALT für vier Mietverträge

Die folgenden Beispielwerte zeigen ein Objekt mit vier Mietverträgen und einer Jahresnettokaltmiete von insgesamt 300.000 €.

Mietvertrag	Jahresmiete	Anteil	Restlaufzeit	Miete × Restlaufzeit
A	120.000 €	40 %	8,0 Jahre	960.000
B	60.000 €	20 %	2,5 Jahre	150.000
C	90.000 €	30 %	5,0 Jahre	450.000
D	30.000 €	10 %	1,0 Jahre	30.000
Summe	300.000 €	100 %	–	1.590.000

Daraus folgt: WALT = 1.590.000 / 300.000 = 5,3 Jahre. Der einfache, ungewichtete Durchschnitt der Restlaufzeiten läge bei (8 + 2,5 + 5 + 1) / 4 = 4,1 Jahren.

Der Unterschied erklärt sich durch Mieter A: Er trägt 40 % der Miete und hat die längste Restlaufzeit. Der kleine Vertrag D mit einem Jahr fällt dagegen kaum ins Gewicht. Genau das ist gewollt – ein auslaufender Kleinmieter gefährdet den Cashflow weniger als ein großer.

WALB: Was Sonderkündigungsrechte am WALT ändern

Der WALT rechnet bis zum Vertragsende. Viele Gewerbemietverträge enthalten aber eine Break-Option, also ein Sonderkündigungsrecht zu einem früheren Zeitpunkt. Der WALB (Weighted Average Lease Break) rechnet deshalb bis zur ersten Möglichkeit, den Vertrag zu beenden.

Im Rechenbeispiel kann Mieter A nach drei Jahren kündigen. Für A werden statt 8,0 nur 3,0 Jahre angesetzt:

Mietvertrag	Bis Vertragsende	Bis erste Kündigungsmöglichkeit	Miete × Laufzeit (WALB)
A	8,0 Jahre	3,0 Jahre	360.000
B	2,5 Jahre	2,5 Jahre	150.000
C	5,0 Jahre	5,0 Jahre	450.000
D	1,0 Jahre	1,0 Jahre	30.000
Summe	–	–	990.000

WALB = (360.000 + 150.000 + 450.000 + 30.000) / 300.000 = 3,3 Jahre. Zwei Jahre Differenz zum WALT zeigen: Die gute Laufzeitkennzahl hängt an einer einzigen Entscheidung von Mieter A.

Was der WALT verrät – und was nicht

Ein hoher WALT steht für planbare Einnahmen, ein niedriger für baldigen Vermietungsbedarf – und damit für Risiko, aber auch für Potenzial bei der Neuvermietung. Für sich allein beantwortet die Kennzahl jedoch mehrere wichtige Fragen nicht:

• Klumpenrisiko: Im Beispiel stehen 40 % der Miete bei einem Mieter. Der WALT zeigt das nicht.
• Ablaufprofil: Bis einschließlich Jahr 3 laufen B und D aus, das sind 30 % der Jahresmiete. Zieht A seine Break-Option, sind es 70 %.
• Leerstand: Leere Flächen haben keine Miete und fließen nicht ein. Ein Objekt mit hohem Leerstand kann trotzdem einen hohen WALT haben.
• Bonität: Wie sicher die Miete eines langfristigen Mieters tatsächlich ist, misst der WALT nicht.
• Wohnimmobilien: Wohnraummietverträge laufen überwiegend unbefristet. Hier ist der WALT wenig aussagekräftig.

Weisen Sie den WALT deshalb immer zusammen mit dem WALB, einem Ablaufprofil nach Jahren und der Vermietungsquote aus. Wie Sie Leerstand nach Fläche und nach Miete richtig messen, zeigt der Beitrag Vermietungsquote und Leerstand richtig messen.

Ein WALT ohne Stichtag, WALB und Ablaufprofil ist nur eine halbe Information.

Typische Fehler und Prüfschritte

In der Praxis scheitert ein belastbarer WALT selten an der Formel, sondern an den Vertragsdaten. Diese Prüfschritte sollten Sie vor jeder Weitergabe durchgehen:

1. Stichtag festlegen und im Bericht nennen. Ein WALT ohne Datum ist nicht vergleichbar.
2. Nur bis zum festen Vertragsende rechnen. Verlängerungsoptionen des Mieters zählen erst, wenn sie ausgeübt sind.
3. Sonderkündigungsrechte vollständig erfassen, auch solche aus Nachträgen, und den WALB parallel ausweisen.
4. Unbefristete Verträge einheitlich behandeln, etwa konservativ mit der Kündigungsfrist als Restlaufzeit, und die Regel dokumentieren.
5. Form der Befristung prüfen: Ohne die gesetzlich vorgesehene Form gilt ein länger als ein Jahr befristeter Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
6. Einheitliche Mietbasis verwenden: die vertragliche Jahresnettokaltmiete zum Stichtag nach Indexierung oder Staffel, mit einer festen Regel für mietfreie Zeiten.
7. Im Portfolio nicht die Objekt-WALTs mitteln, sondern über alle Verträge mit der Miete gewichten.

Der fünfte Punkt wird oft unterschätzt. Nach § 550 BGB im Wortlaut gilt ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, für unbestimmte Zeit. Für Gewerberaum lässt § 578 BGB in der aktuellen Fassung die Textform genügen. Fehlt die Form, beträgt die tatsächlich gesicherte Laufzeit unter Umständen nur die gesetzliche Kündigungsfrist.

Alle diese Angaben gehören je Vertrag in eine gepflegte Mieterliste. Welche Felder dafür nötig sind, beschreibt der Beitrag Rent Roll erstellen: Welche Daten in eine belastbare Mieterliste gehören. Begriffe wie WALB, Break-Option und Rent Roll erklärt das Glossar zum Immobilien-Asset-Management.

Häufige Fragen zum WALT

Was ist ein guter WALT?

Einen allgemeingültigen Zielwert gibt es nicht. Er hängt von Nutzungsart, Lage und Strategie ab. Aussagekräftig ist der Vergleich mit der geplanten Haltedauer und der Laufzeit der Finanzierung.

Was ist der Unterschied zwischen WALT und WALB?

Der WALT rechnet bis zum vertraglichen Ende, der WALB bis zur ersten Möglichkeit, den Vertrag zu beenden. Ohne Sonderkündigungsrechte sind beide gleich. Je größer die Differenz, desto mehr hängt die Laufzeit an Mieterentscheidungen.

Wie oft sollte der WALT aktualisiert werden?

Mindestens zu jedem Berichtsstichtag und nach jedem Vertragsereignis wie Neuvermietung, Nachtrag oder Kündigung. Da die Restlaufzeiten täglich kürzer werden, sinkt der WALT ohne neue Verträge automatisch.

Fazit: Den WALT nie ohne Kontext berichten

Die Formel ist einfach: Miete mal Restlaufzeit, summiert und durch die Gesamtmiete geteilt. Aussagekraft bekommt der WALT erst mit sauberem Stichtag, vollständigen Sonderkündigungsrechten, dem WALB daneben und einem Ablaufprofil. Wie sich die Kennzahlen zu einem Bericht für Gesellschafter und Banken fügen, zeigt Portfolio-Reporting: Welche Kennzahlen Gesellschafter und Banken brauchen.

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