In diesem Glossar erklären wir die wichtigsten Begriffe aus dem Immobilien-Asset-Management, von WALT und WALB über NOI und Rent Roll bis zu Indexmiete, Sollstellung und Soll-Ist-Vergleich. Die Definitionen sind bewusst kurz, folgen dem üblichen Sprachgebrauch der deutschen Immobilienwirtschaft und zeigen, wie Kennzahlen, Vertragsdaten und Finanzprozesse zusammenhängen.
Begriffe von A bis Z
Asset-Management
Immobilien-Asset-Management steuert Immobilien als Kapitalanlage im Auftrag des Eigentümers. Es verantwortet Vermietungsstrategie, Ertrag, Kosten, Investitionen und Wertentwicklung eines Objekts oder Portfolios. Die operative Bewirtschaftung übernimmt in der Regel das Property-Management.
Assets under Management (AuM)
Der Begriff Assets under Management bezeichnet den Gesamtwert der verwalteten Immobilien, meist auf Basis aktueller Gutachter- oder Marktwerte. Die Kennzahl zeigt die Größe eines Portfolios oder eines Asset-Managers.
Break-Option
Eine Break-Option ist ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht, mit dem eine Partei den Mietvertrag vor Ablauf der Festlaufzeit zu einem bestimmten Termin beenden kann. Break-Optionen fließen in die WALB ein.
CAMT.053 und MT940
CAMT.053 und MT940 sind standardisierte elektronische Formate für Kontoauszüge. MT940 stammt aus dem SWIFT-Standard, CAMT.053 ist der XML-basierte Nachfolger nach ISO 20022. Beide enthalten Buchungsdatum, Betrag, Gegenkonto und Verwendungszweck, sodass sich Zahlungen automatisch offenen Sollstellungen zuordnen lassen.
CAPEX (Capital Expenditure)
Capital Expenditure umfasst Investitionsausgaben, die den Wert oder die Nutzungsdauer einer Immobilie erhöhen, etwa Modernisierungen, Umbauten oder Mieterausbauten. CAPEX wird getrennt von den laufenden Bewirtschaftungskosten (OPEX) geplant und freigegeben.
Committee-Freigabe
Ein Committee, etwa ein Investment- oder Vermietungsausschuss, ist das Gremium, das wesentliche Entscheidungen zu einem Objekt oder Portfolio freigibt, zum Beispiel Vermietungsbudgets, größere Mietverträge oder CAPEX-Maßnahmen. Die Committee-Freigabe dokumentiert, dass eine Entscheidung nach den vereinbarten Regeln genehmigt wurde.
Datenraum
Ein Datenraum ist eine strukturierte digitale Ablage aller objektbezogenen Unterlagen wie Mietverträge, Pläne, Gutachten und Genehmigungen. Bei Verkauf oder Finanzierung erhalten Interessenten und Banken darüber Einblick.
Dauermietrechnung
Eine Dauermietrechnung ist eine einmal ausgestellte Rechnung über wiederkehrende Mietzahlungen für einen längeren Zeitraum, meist ein Kalenderjahr. Sie weist Miete, Nebenkostenvorauszahlung und Umsatzsteuer gesondert aus und dient umsatzsteuerpflichtigen Gewerbemietern als Grundlage für den Vorsteuerabzug.
Debitorenmanagement
Debitorenmanagement umfasst die Überwachung offener Forderungen gegenüber Mietern, von der Sollstellung über den Zahlungseingang bis zum Mahnwesen. Ziel ist ein vollständiger und zeitnaher Mieteingang.
Forecast
Ein Forecast ist die laufend aktualisierte Prognose von Erträgen und Kosten bis zum Jahresende oder darüber hinaus. Er verbindet die bisherigen Ist-Werte mit einer neuen Prognose für die restlichen Monate und zeigt, wo das Jahr gegenüber dem Budget voraussichtlich landet.
Indexmiete
Bei einer Indexmiete ist die Miethöhe an einen Preisindex gekoppelt, in Deutschland meist an den Verbraucherpreisindex (VPI). Verändert sich der Index, kann die Miete nach den vertraglich vereinbarten Regeln angepasst werden.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote gibt den Anteil der nicht vermieteten Fläche an der vermietbaren Gesamtfläche an. Sie ist das Gegenstück zur Vermietungsquote.
Loan to Value (LTV)
Der Loan to Value setzt die Darlehensschuld einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Marktwert; der verwandte Beleihungsauslauf bezieht sich auf den von der Bank ermittelten Beleihungswert. Ein hoher Wert bedeutet wenig Puffer bei Wertverlusten und ist ein typisches Warnsignal für Banken und Investoren.
Mandantenfähigkeit
Mandantenfähigkeit bedeutet, dass eine Software die Daten mehrerer Unternehmen oder Gesellschaften getrennt voneinander verwaltet. Nutzer sehen nur die Daten, auf die sie zugreifen dürfen.
Mietfreie Zeit
Eine mietfreie Zeit ist ein vereinbarter Zeitraum, meist zu Beginn eines Mietvertrags, in dem der Mieter keine Nettomiete zahlt; die Nebenkostenvorauszahlungen laufen in der Regel weiter. Sie ist ein üblicher Anreiz bei Gewerbevermietungen und mindert die Effektivmiete gegenüber der vertraglichen Miete.
Mietsicherheit
Eine Mietsicherheit sichert Ansprüche des Vermieters ab, etwa als Barkaution, Bankbürgschaft oder Konzernbürgschaft. Wichtig sind Höhe, Laufzeit und Fristen der Sicherheit.
Net Operating Income (NOI)
Das Net Operating Income ist der operative Reinertrag einer Immobilie: die Nettomieteinnahmen ohne Nebenkostenvorauszahlungen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, vor Zinsen, Abschreibungen, Steuern und CAPEX. Es ist eine zentrale Kennzahl für Ertragskraft und Bewertung.
Nicht umlagefähige Kosten
Nicht umlagefähige Kosten sind Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann, zum Beispiel Teile der Verwaltung, der Instandhaltung oder Kosten für leerstehende Flächen. Sie mindern das NOI.
Offene Posten
Offene Posten sind gestellte, aber noch nicht vollständig bezahlte Forderungen. Eine Auswertung nach Alter der Forderung (Aging) zeigt, wo Zahlungen überfällig sind.
OPEX (Operational Expenditure)
Operational Expenditure bezeichnet die laufenden Bewirtschaftungskosten einer Immobilie, also Betriebskosten wie Versicherung und Wartung sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Im Budget wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten unterschieden.
Portfolio
Ein Immobilienportfolio ist die Gesamtheit der Objekte eines Eigentümers oder einer Anlagestrategie. Kennzahlen auf Portfolioebene zeigen Ertrag, Risiken und Zusammensetzung, etwa nach Nutzungsart oder Region.
Property-Management
Das Property-Management ist die kaufmännische und technische Bewirtschaftung einer Immobilie vor Ort: Mieterbetreuung, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung. Es setzt die Vorgaben des Asset-Managements operativ um.
Rent Roll
Die Rent Roll ist die stichtagsbezogene Mieterliste eines Objekts oder Portfolios mit allen wesentlichen Vertragsdaten: Mieter, Fläche, Miete, Laufzeit, Optionen und Indexierung. Sie ist Grundlage für Reporting, Bewertung und Transaktionen.
Schwellenwert
Der Schwellenwert legt fest, um wie viel Prozent oder Punkte sich ein Index verändern muss, bevor eine Indexmiete angepasst wird. Er ist im Mietvertrag geregelt.
Soll-Ist-Vergleich
Der Soll-Ist-Vergleich stellt die geplanten Werte aus dem Budget den tatsächlich angefallenen Erträgen und Kosten gegenüber. Abweichungen werden so früh sichtbar.
Sollstellung
Eine Sollstellung ist die Buchung der für einen Zeitraum fälligen Forderung auf dem Mieterkonto, etwa der Monatsmiete inklusive Nebenkostenvorauszahlung. Sie ist die Basis für den Abgleich mit den Zahlungseingängen.
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete sind künftige Mieterhöhungen von Anfang an mit Betrag und Zeitpunkt im Vertrag festgelegt. Anders als bei der Indexmiete hängt die Entwicklung nicht von einem Index ab.
Teilfläche
Eine Teilfläche ist ein abgegrenzter Bereich einer Mieteinheit mit eigener Nutzungsart, etwa Büro-, Lager- oder Archivfläche. Miete und Indexierung können je Teilfläche unterschiedlich geregelt sein.
Verbraucherpreisindex (VPI)
Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung der Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte kaufen. In Deutschland veröffentlicht ihn das Statistische Bundesamt monatlich, in Österreich die Statistik Austria; er ist die häufigste Bezugsgröße für Indexmieten.
Vermietungsquote
Die Vermietungsquote gibt den Anteil der vermieteten Fläche an der vermietbaren Gesamtfläche an. Sie zeigt auf einen Blick, wie gut ein Objekt oder Portfolio ausgelastet ist.
WALB (Weighted Average Lease Break)
Die WALB ist die durchschnittliche Zeit bis zum frühestmöglichen Vertragsende, gewichtet nach Miete oder Fläche. Anders als die WALT berücksichtigt sie Sonderkündigungsrechte wie Break-Optionen.
WALT (Weighted Average Lease Term)
Die WALT ist die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge bis zum Ende der vereinbarten Festlaufzeit, gewichtet nach Miete oder Fläche; Verlängerungsoptionen bleiben unberücksichtigt. Eine lange WALT steht für gut abgesicherte Mieteinnahmen.
Watchlist
Eine Watchlist ist eine Beobachtungsliste für Objekte, Mietverträge oder Mieter mit erhöhtem Risiko. Sie meldet nach festgelegten Regeln Auffälligkeiten wie Leerstand, auslaufende Verträge oder eine hohe Beleihung, damit das Asset-Management frühzeitig gegensteuern kann.
Weitergabequote
Die Weitergabequote legt fest, zu welchem Anteil eine Indexveränderung an den Mieter weitergegeben wird, etwa zu 80 oder 100 Prozent. Sie ist im Mietvertrag geregelt.
Welcome Letter
Ein Welcome Letter ist das Begrüßungsschreiben an einen neuen Mieter. Er fasst die wichtigsten Informationen zum Mietbeginn zusammen, etwa Ansprechpartner, Bankverbindung, Höhe von Miete und Nebenkostenvorauszahlung sowie Hinweise zur Übergabe.
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