Indexmiete anpassen: So berechnen Sie die Erhöhung nach VPI richtig

Veröffentlicht am 25. Oktober 2026  |  Lukas Striebich  |  Lesezeit: 8 Minuten

Das Wichtigste in Kürze: Um eine Indexmiete anzupassen, multiplizieren Sie die bisherige Miete mit dem aktuellen Verbraucherpreisindex und teilen durch den Indexstand der letzten Anpassung: 2.000,00 € × 120,5 / 115,0 = 2.095,65 €. Bei Wohnraum gilt § 557b BGB – Erklärung in Textform, Wirkung ab dem übernächsten Monat. Bei Gewerbe entscheidet allein die Klausel.

Die Rechnung selbst ist eine Zeile. Teuer wird es an anderer Stelle: Eine Anpassung wird übersehen, der falsche Indexmonat angesetzt, alte und neue Basisjahre werden gemischt oder ein Schwellenwert wird falsch gelesen. Bei Wohnraum lässt sich eine verpasste Erhöhung nicht rückwirkend nachholen – jeder Monat Verspätung ist verlorene Miete.

Bei einem einzelnen Vertrag fällt das kaum ins Gewicht. In einem Bestand mit Dutzenden indexierten Verträgen, unterschiedlichen Klauseln und Stichtagen summieren sich kleine Fehler zu spürbaren Mindererträgen. Dieser Beitrag zeigt den Rechenweg, die gesetzlichen Vorgaben und die Prüfschritte, mit denen Sie jede Anpassung belastbar machen.

Indexmiete anpassen: Formel und Rechenweg

Grundlage ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Die neue Miete ergibt sich aus: bisherige Miete × aktueller Indexstand / Indexstand bei der letzten Anpassung. Genau diese Formel verwendet auch Destatis in seinen Erläuterungen zum Verbraucherpreisindex.

Die Prüfschritte in der richtigen Reihenfolge

1. Klausel lesen: Welcher Index, welches Basisjahr, welcher Schwellenwert, Prozent oder Punkte, automatische Anpassung oder nur auf Verlangen, gibt es eine Weitergabequote?
2. Ausgangswert bestimmen: Indexstand des Monats, der bei der letzten Anpassung oder bei Vertragsbeginn maßgeblich war.
3. Aktuellen Wert bestimmen: zuletzt veröffentlichter, endgültiger Monatswert auf derselben Basis.
4. Veränderung in Punkten und in Prozent berechnen und mit der Klausel abgleichen.
5. Neue Miete berechnen, Rundungsregel anwenden, Mindestabstand zur letzten Anpassung prüfen.
6. Anpassung formgerecht erklären und die Sollstellung ab dem richtigen Monat ändern.

Rechenbeispiel: Erhöhung nach VPI

Die folgenden Beispielwerte beziehen sich auf eine monatliche Nettokaltmiete von 2.000,00 €. Bei der letzten Anpassung stand der VPI (Basis 2020 = 100) bei 115,0, der aktuelle Wert liegt bei 120,5.

Rechenschritt	Rechenweg	Ergebnis
Veränderung in Punkten	120,5 − 115,0	5,5 Punkte
Veränderung in Prozent	(120,5 / 115,0 − 1) × 100	4,78 %
Neue Monatsmiete	2.000,00 € × 120,5 / 115,0	2.095,65 €
Erhöhung pro Monat	2.095,65 € − 2.000,00 €	95,65 €

Rechnen Sie, sofern die Klausel nichts anderes regelt, mit dem Verhältnis der Indexwerte und nicht mit gerundeten Prozentsätzen. So vermeiden Sie Rundungsdifferenzen, die bei jeder weiteren Anpassung mitwandern. Die Rechenhilfe von Destatis eignet sich gut, um das eigene Ergebnis gegenzuprüfen.

Wohnraum: Was § 557b BGB vorschreibt

Für Wohnraummietverträge regelt § 557b BGB im Wortlaut die Indexmiete abschließend. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Die wichtigsten Vorgaben:

• Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart sein und an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts anknüpfen.
• Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 ausgenommen).
• Die Änderung ist in Textform geltend zu machen. Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag.
• Die geänderte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
• Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen, Modernisierungsumlagen sind nur eingeschränkt möglich.
• Die Regeln der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) gelten nur für die Ausgangsmiete.

Die Anpassung wirkt bei Wohnraum nie automatisch und nie rückwirkend. Geht die Erklärung im Oktober zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Dezember. Wer erst Monate nach Ablauf der Jahresfrist schreibt, verschenkt diese Monate endgültig.

In der Praxis scheitert es oft am Inhalt des Schreibens: Es nennt nur den Prozentsatz, aber nicht die Indexstände mit Monat und Basisjahr. Nennen Sie deshalb beide Indexwerte, die Veränderung und die neue Miete in Euro. Die Regelung gilt auch in die andere Richtung: Sinkt der Index, kann der Mieter eine Anpassung geltend machen.

Gewerbe: Schwellenwerte, Punkte und Weitergabequote

Bei Gewerberaum gilt § 557b BGB grundsätzlich nicht. Hier greift das Preisklauselgesetz: Automatische Wertsicherungsklauseln sind grundsätzlich verboten, eine Bindung an den VPI ist aber unter den Voraussetzungen von § 3 Preisklauselgesetz zulässig.

Dafür muss der Vertrag mindestens zehn Jahre laufen, der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichten oder der Mieter die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern können. Zudem muss die Klausel hinreichend bestimmt sein und darf keine Seite unangemessen benachteiligen – etwa indem sie nur Erhöhungen, aber keine Senkungen vorsieht (§ 2 PrKG).

Eine unzulässige Klausel wird nach § 8 PrKG erst mit rechtskräftiger Feststellung unwirksam, sofern nichts anderes vereinbart ist. Ob Ihre Klausel trägt, ist eine Frage des konkreten Vertragstextes: Lassen Sie Vertragsklauseln im Einzelfall rechtlich prüfen.

Prozent oder Punkte: dieselbe Entwicklung, anderes Ergebnis

Gewerbliche Klauseln sehen meist eine Schwelle vor, ab der angepasst wird. Ob sie in Prozent oder in Indexpunkten formuliert ist, macht im Rechenbeispiel den entscheidenden Unterschied:

Klauselformulierung	Veränderung	Anpassung ausgelöst?
„Änderung um mehr als 5 Prozent“	4,78 %	Nein, noch nicht
„Änderung um mehr als 5 Punkte“	5,5 Punkte	Ja

Der Grund: Je höher der Indexstand, desto kleiner der Prozentsatz, dem fünf Punkte entsprechen. Bei einem Ausgangswert von 115,0 sind das nur rund 4,35 %. Punkteregelungen hängen zudem vom Basisjahr ab, Prozentregelungen kaum. Destatis erläutert den Unterschied auf seiner Informationsseite zu Wertsicherungsklauseln mit einem eigenen Merkblatt zu Punkte- und Prozentregelungen.

Weitergabequote richtig anwenden

Manche Verträge geben die Indexveränderung nur anteilig weiter. Bei einer Weitergabequote von 80 % steigt die Miete im Beispiel um 4,78 % × 0,8 = 3,83 %. Mit der ungerundeten Rate sind das 76,52 € pro Monat, mit den gerundeten 3,83 % dagegen 76,60 €. Legen Sie deshalb fest, an welcher Stelle gerundet wird, und bleiben Sie dabei.

Automatisch oder auf Verlangen?

Prüfen Sie, ob sich die Miete nach dem Wortlaut automatisch ändert oder erst nach einer Anforderung. Bei einer automatischen Gleitklausel kann eine übersehene Erhöhung unter Umständen nachgefordert werden. Dabei ist die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB im Blick zu behalten.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Indexwerte nur auf derselben Basis vergleichen

Destatis hat im Februar 2023 von Basis 2015 auf Basis 2020 umgestellt; die nächste Umstellung auf Basis 2025 ist laut Destatis voraussichtlich 2028 geplant. Ein Indexwert aus der Vertragsakte auf alter Basis darf nie mit einem aktuellen Wert auf neuer Basis verglichen werden.

Ziehen Sie beide Werte aus derselben, aktuellen Zeitreihe. Eine Umbasierung ändert bereits erfolgte Anpassungen nicht, sie betrifft nur künftige Berechnungen.

Weitere Fehlerquellen aus der Praxis

• Falscher Ausgangsmonat: Maßgeblich ist der Indexstand der letzten tatsächlichen Anpassung, nicht der des Vertragsbeginns, wenn seither schon angepasst wurde.
• Vorläufige Werte: Destatis veröffentlicht zum Monatsende zunächst eine Schätzung, der endgültige Wert folgt im Folgemonat. Rechnen Sie mit dem endgültigen Wert.
• Weggefallene Indizes: Ältere Verträge verweisen teils auf Indizes, die nicht mehr ermittelt werden. Hier ist ein rechnerischer Umstieg auf den VPI für Deutschland nötig.
• Stichtag nicht überwacht: Ohne Fristenliste mit nächstem möglichem Anpassungstermin je Vertrag werden Anpassungen verspätet oder gar nicht erklärt.
• Sollstellung vergessen: Das Schreiben ist raus, aber die Buchhaltung bucht weiter die alte Miete. Prüfen Sie im Folgemonat den Zahlungseingang.

Gerade die Fristenüberwachung ist der Grund, warum indexierte Verträge in eine saubere Mieterliste gehören. Wie eine solche Liste aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Rent Roll erstellen: welche Daten in eine belastbare Mieterliste gehören.

Wann sich der Umstieg von Tabellen auf eine Software lohnt, lesen Sie unter Excel oder Asset-Management-Software. Begriffe wie VPI, Schwellenwert und Weitergabequote erklärt das Glossar zum Immobilien-Asset-Management.

Die Rechnung ist trivial. Entscheidend sind der richtige Indexmonat, dieselbe Basis, die genaue Klausel und ein Termin, der nicht verstreicht.

Häufige Fragen zur Indexmiete

Wie oft darf eine Indexmiete angepasst werden?

Bei Wohnraum muss die Miete zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei Gewerberaum bestimmt der Vertrag den Rhythmus, häufig über einen Schwellenwert oder feste Termine.

Kann ich eine vergessene Erhöhung rückwirkend verlangen?

Bei Wohnraum nicht: Die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Bei Gewerberaum hängt es vom Wortlaut ab – wirkt die Klausel automatisch, kommt eine Nachforderung innerhalb der Verjährung in Betracht.

Welchen Indexwert muss ich verwenden?

Den Verbraucherpreisindex für Deutschland in der aktuellen Basis 2020 = 100, jeweils den endgültigen Monatswert. Ausgangs- und Vergleichswert müssen aus derselben Zeitreihe stammen.

Fazit: Indexierung als Prozess, nicht als Einzelrechnung

Wer die Formel kennt, die Klausel genau liest und Indexwerte auf derselben Basis vergleicht, berechnet jede Anpassung korrekt. Der eigentliche Hebel liegt in der Organisation: Termine überwachen, Schreiben formgerecht erstellen, Sollstellung anpassen.

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